As hipotecas zero estão de volta



CNN

Muitos americanos querem comprar uma casa, mas não têm dezenas de milhares de dólares para pagar a entrada.

Esta enorme barreira é removida por A O novo programa de hipoteca de zero por cento Foi lançado há duas semanas por um dos maiores credores hipotecários do país.

No entanto, o novo programa, oferecido pela United Wholesale Mortgage, deixou alguns especialistas preocupados com a forma como estes empréstimos poderão sair pela culatra para os proprietários – especialmente se os preços das casas pararem de subir. Para alguns, traz de volta lembranças ruins Colapso da hipoteca O que desencadeou a crise financeira em 2008.

A UWM, liderada por Matt Ishbia, o bilionário proprietário do time da NBA Phoenix Suns, disse que os compradores qualificados não precisarão fazer um pagamento inicial.

Imagens de Christian Petersen/Getty

O proprietário do Phoenix Suns, Matt Ishbia, observa durante a primeira metade de um jogo da NBA contra o Oklahoma City Thunder no Footprint Center em 8 de março de 2023 em Phoenix, Arizona.

Em vez disso, o programa permitirá que os compradores paguem 97% do valor da casa com uma primeira hipoteca e depois ofereçam os 3% restantes (até US$ 15.000) como uma segunda hipoteca.

Esta segunda hipoteca não acumulará juros, mas deverá ser reembolsada – integralmente como um pagamento único – quando a casa for vendida, a hipoteca for paga ou se o proprietário refinanciar.

“A procura foi enorme.”

Essas hipotecas estão abertas apenas para compradores de casas pela primeira vez e aqueles cuja renda não ultrapassa 80% da renda média da área.

“A demanda inicial tem sido enorme. Já temos alguns milhares de empréstimos concedidos”, disse Alex Elezaj, diretor de estratégia da UWM, à CNN.

A UWM disse que nenhum outro credor atacadista ou empresa hipotecária não bancária oferece tal programa nacionalmente. (UWM é uma empresa de empréstimos atacadistas que conecta compradores de casas e proprietários com corretores de hipotecas por meio de sua plataforma Mortgage Matchup. No início deste mês, Mortgage Matchup foi renomeado Mortgage Matchup Nosso primeiro parceiro hipotecário Da NBA e WNBA.)

No entanto, alguns temem que este tipo de hipoteca possa causar problemas para futuros proprietários.

O risco central é que, por não fazerem nenhum pagamento inicial, os proprietários começarão sem capital próprio.

Isso significa que eles ficarão imediatamente submersos (devendo mais do que o valor da casa) se o aquecido mercado imobiliário esfriar repentinamente e o valor das casas diminuir.

Isso pode ser um problema se o proprietário precisar vender rapidamente, talvez porque perdeu o emprego, está enfrentando dificuldades financeiras ou precisa se mudar.

De repente, eles estavam prestes a pagar a segunda hipoteca. Por estar submerso, vender a casa não gerará caixa suficiente para saldar a dívida.

“Se um proprietário não tiver dinheiro para compensar a diferença, ficará inadimplente em sua segunda hipoteca e correrá o risco de execução hipotecária e de crédito danificado”, disse Patricia McCoy, professora da Boston College Law School.

Este cenário é “exatamente o que aconteceu durante a crise do subprime, quando milhões de proprietários de casas ficaram sobrecarregados e não pagaram as suas hipotecas”, disse McCoy, antigo regulador de hipotecas do Consumer Financial Protection Bureau. “Isso já aconteceu antes e pode acontecer novamente.”

A bolha imobiliária que estourou em 2006 foi alimentada em parte por uma explosão nos empréstimos a mutuários subprime. Nos anos que antecederam a bolha, os credores criaram novos produtos, como hipotecas com taxas ajustáveis ​​e empréstimos sem entrada, que acabaram explodindo quando os preços das casas finalmente entraram em colapso.

O mercado imobiliário neste momento está definitivamente em chamas. Os preços das casas estão em níveis recordes e a procura é tão forte que algumas casas estão à venda Preço superior ao pedido após guerras de lances em dinheiro.

No entanto, outro problema potencial é que os proprietários podem ficar presos a taxas de juros hipotecárias mais altas se isso acontecer. O Federal Reserve começa a cortar as taxas de juros.

Isso ocorre porque, para refinanciar a uma taxa mais baixa, o proprietário precisará pagar integralmente a segunda hipoteca. Eles podem não ter dinheiro suficiente para fazer isso.

Eles também podem ficar presos a taxas mais altas porque os credores não permitirão que o mutuário refinancie se não tiver patrimônio líquido suficiente na casa.

Existem outras opções para hipotecas de soma zero. Por exemplo, o Bank of America lançou Programa de hipoteca sem entrada em 2022 para compradores de casas pela primeira vez em alguns bairros negros e hispânicos.

como Pâncreas Ele observa que também existem empréstimos residenciais a juros zero apoiados pelo Departamento de Agricultura dos EUA (USDA) em áreas rurais, bem como empréstimos para veteranos e cônjuges sobreviventes garantidos pelo Departamento de Assuntos de Veteranos dos EUA (VA).

Anneliese Lederer, consultora sênior de políticas do Center for Responsible Lending, disse que é importante que os proprietários que consideram o programa de empréstimos UWM estejam familiarizados com os termos e condições.

“Usar frases divertidas como ‘sem entrada’ parece interessante e legal, mas você tem que ler as letras miúdas”, disse Lederer. “Este pode ser um ótimo produto para permitir que pessoas que podem pagar uma hipoteca, mas não tenham entrada. pagamento para obter a casa própria.” Mas a questão é: como você pode pagar a segunda hipoteca? Qual é o plano? No momento não há plano.”

Dennis Kelleher, CEO da Better Markets, uma organização sem fins lucrativos que defende uma regulamentação financeira mais rigorosa, disse à CNN que estava preocupado que um produto hipotecário como este pudesse prejudicar alguns mutuários se o mercado imobiliário vacilasse.

“Essas hipotecas serão bombas-relógio – assim como as hipotecas subprime – a menos que os preços das casas continuem a subir dramaticamente”, disse Kelleher. “Isso tem o potencial de transformar quase instantaneamente o sonho americano da casa própria em um pesadelo.”

Embora os preços das casas estejam a subir acentuadamente agora, não há garantia de que isso continuará, observou Kelleher.

Os preços das casas existentes aumentaram Outros 6% no mês passado, ano após ano, para US$ 407.600 – Maior preço médio de abril de todos os tempos.

“Não sabemos se estamos em uma bolha que irá estourar ou se as linhas de tendência irão aumentar”, disse Kelleher. “Mas empurrar produtos hipotecários 100% para pessoas de baixa renda quando os preços das casas estão em máximos históricos deve preocupar muito a todos.”

O programa de empréstimos da UWM tem “todos os recursos que tornaram as hipotecas ruins”, disse Jonathan Adams, professor assistente da Universidade St. Joseph que leciona finanças hipotecárias.

A UWM respondeu a estas preocupações, observando que os mutuários ainda devem seguir diretrizes rígidas de subscrição.

“As pessoas que fazem essas afirmações não têm conhecimento do estado atual da indústria”, disse Elizay, diretor executivo da UWM. “No ambiente atual, a UWM assume a responsabilidade pela subscrição de empréstimos, o que nos dá confiança de que esses empréstimos são de alta qualidade.”

“Isso é um grande ponto positivo. Ajuda os consumidores e é uma grande vitória para todos”, disse Elezaj. “Pense em todas as pessoas que estão alugando e querem comprar uma casa, mas elas enfrentam o obstáculo de ter uma entrada de US$ 10.000 ou US$ 15.000. pagamento. Isso elimina isso.”

Também vale a pena notar que alguns Especialistas dizem que os padrões de empréstimo melhoraram significativamente desde a crise financeira de 2008.

dias Empréstimos Ninja (Sem rendimento, sem emprego, sem bens) e as hipotecas com taxas ajustáveis ​​desapareceram em grande parte.

“Não vamos voltar a 2006 aqui”, disse Greg McBride, analista financeiro-chefe do Bankrate. “Os padrões de crédito ainda estão muito longe da fase pré-crise, quando muitas vezes não existiam quaisquer padrões.”

No entanto, Adams, um ex-analista de Wall Street, alertou que alguém que não consegue pagar a entrada e ganha menos de 80% da renda média (aqueles que se qualificam para este programa de empréstimo) provavelmente enfrentará mais dificuldades na economia quando os preços subirem. . Casas. Eles caem.

“Uma das lições da crise do subprime foi que não se está a fazer nenhum favor aos mutuários ao facilitar os empréstimos”, disse Adams.

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